祥生控股雷声滚滚

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  杨柘 

祥生控股雷声滚滚

  多次变卖项目股权后,祥生控股集团还是没能逃过流动性危机,日前又一笔美元债违约。

  昨日,公司对外回应,正积极恢复流动性,已聘请专业财务顾问,制定全面境外债务问题解决方案。

  不知道,这家浙系房企彻底回归正常,需要多长时间。

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  债务再违约

  7日晚间,祥生控股集团(02599.HK)公告披露,公司未能偿还于当日到期的2022年优先票据2亿美元本金及利息。

  这已是公司第二次在美元债务上违约。3月21日,公司曾披露一笔美元债1200万美元利息支付逾期。

  这笔美元债规模2亿美元、将在2023年到期、年利率为12%,利息应在2月18日到期支付。即便在利息宽限期30天后,公司仍未能偿付,导致逾期事件发生。

  今年,国内房企美元债到期132支、总规模近460亿美元。在已到来的海外债集中偿付周期里,不少房企痛不欲生。

  相较那些头部企业,祥生控股的美元债规模不算大,对这家浙系房企意味着是,正式拉开了流动性危机的帷幕。

  今年4月,公司披露2023年优先票据加速通知触发公司2022年到期2亿美元10.5%优先票据契约项下的交叉违约。

  作为公司年报核数师,安永会计师事务所在公司2021年报中指出,公司优先票据及计息银行及其他借款合计81.35亿元已违约或交叉违约。因此,安永方面对公司财报数据“不发表意见”,且认为公司存在有关持续经营的多项不确定因素。

  这种隐忧引发评级机构的不安。惠誉已将公司长期外币发行人违约评级从B-降至CC,并预计公司在未来5个月内没有足够现金偿付大量到期债务。

  同时,穆迪撤销对祥生控股集团的Caa2企业家族评级、Caa3高级无抵押债务评级,评级展望负面。

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  现金流之痛

  经过去年政策调控和融资端口收紧,国内房企一家接着一家暴雷,缺钱偿债成为主流。

  祥生控股集团同样难以独善其身。在去年底,公司的现金流状况就愈发紧张。公司在手现金及现金等价物84.48亿元,一年内亟待偿付债务172.48亿元。

  实际上,在剔除受限资金、物业预售所得款项资金、定期存款及已抵押存款后,所剩现金仅29.32亿元,偿付债务缺口较大。

  截至去年底,公司负债总额1287.91亿元,资产负债率高达88.37%。

  据年报,在去年底至年报披露日5月23日期间,公司通过续期或延长银行贷款及其他贷款总额合计18.8亿元,和为项目开发获得贷款4.96亿元。

  特别是在今年初,公司完成1月13日到期的3亿美元债券交换要约,通过债券置换新券,缓解了债务压力,但压力重重。公开数据显示,目前公司主要有4笔境外债,存续金额6.21亿美元。其中,有3笔将在明年陆续到期,票面年利率12%-13%,合计4.2亿美元。

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  然而,缺钱的状况并没有得到改善。

  靠销售回款已救不了急火。今年前5个月,公司实现合约销售额133.17亿元、合约销售面积97.57万平方米,同比分别下降66.50%、68.58%。

  变卖资产成为公司必选之路。自今年1月开始,公司先后将浙江向日葵23.81%股权、杭州滨拓51%股权、临海紫元银通58.5%股权及湖州交投祥生50%股权转让。

  这些股权转让背后,实质大多是将大本营浙江区域内多个优质项目卖掉,以实现回笼资金合计近12亿元。

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  盈利能力弱

  近年来房企暴雷的一个共同特征是,企业一旦对加杠杆上了瘾,就会拼命扩张,忽视了自我造血能力。

  祥生控股上市不到两年,同样如此。上市前的2019年,公司营业收入355.20亿元、归母净利润23.12亿元,同比增长149.87%、611.37%。

  公司在2020年11月上市,营业收入、归母净利润增速跌至双位数,毛利率、净利率较上年跌下5.81个百分点、2.58个百分点。

  2021年,营业收入规模收窄至437.19亿元、归母净利润-2.15亿元,毛利率和净利率分别降至10.46%和1.10%。

  同期,公司的销售规模却在逐年增长,据年报,2020年、2021年合约销售收入分别为781.68亿元、803.31亿元。

  在克而瑞销售榜单上,公司在2020年、2021年均排名行业第35位。

  公司是一家典型的浙系房企,截至去年底,公司应占土地储备2081万平方米,其中浙江省内拥有1046万平方米,占土储总量的50.3%,再就是泛长三角区域拥有土地储备774万平方米,占总量的37.2%。

  在销售规模上,浙江省内贡献销售额占比约58.7%。

  去年,公司新增土地20幅、总占地面积129.49万平方米。其中,有11幅土地位于浙江省内,合计占地面积约82.61万平方米。

发布于 2022-06-09 08:06:10
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