转型金融业务失利,房企大名城重操旧业,投资近百亿重仓上海

转型金融业务失利,房企大名城重操旧业,投资近百亿重仓上海

转型金融业务失利,房企大名城重操旧业,投资近百亿重仓上海

  图片来源:公司官网

实习记者|王婷婷

  俞培俤大概不会想到,大名城会因为在上海拿了块不算大体量的地,被引起关注。

  在结束不久的上海今年首轮土拍中,上海大名城企业股份有限公司(下称“大名城”,600094.SH)以底价8.88亿元拿得上海青浦重固镇一宗地,成为此次为数不多竞得地块的民营房企之一。

  这宗土地的出让面积仅有27758平方米,建成后住宅套数下限为555套,以中小套型为主。虽然最终是由大名城以底价竞得,但并不意味着该地块毫无吸引力,土拍现场还有已经斩获了两宗土地的中建八局作为大名城的竞拍对手。

  大名城在青浦区重固板块再次加仓,属于意料之中。在2021年上海第三轮集中供地中,大名城也曾以底价13.51亿元竞得了重固镇郏店路地块。

  向来青睐上海远郊的大名城,近两年已经将不少于10幅土地收入囊中,是目前该区域项目最多的房企。

  这对于一家刚回归地产业务不久的中小房企而言,与其理解为是在深耕五个新城,倒不如说是无奈下的妥协。毕竟在7年之前,大名城瞄准的还是靠近市中心的浦东新区,不惧与头部房企如保利、融创、金地和龙湖等展开角逐并一战成名,创下2015年“唐镇地王”的嘉誉。

  但这家老牌闽系房企,经历了从2015年由地产到金控板块的转型,在2020年再度回归地产主业的过程,整个房地产行业的发展模式已被重构,土地出让模式亦发生改变,要想重新在上海市场有自己的一席之地,或许只得走“小而美”路线。

  尤其是在绝大多数房企面临因融资遇阻、销售乏力和利润下滑致现金流吃紧的行业大环境下,即便大名城选择布局的是楼市重点城市上海,也会有销售压力和市场下行等潜在风险。

  重仓上海

  早在2013年迁“都”入沪后,大名城对上海市场就颇为看重,如今仍然认为后市可期。

  此前大名城在主攻房地产业务期间曾一直重仓上海。2013年7月,大名城以7.12亿元落子上海嘉定区安亭镇开始了其深耕细作上海的布局之路。入沪不到两年,大名城又拿下了浦东唐镇的总价地王。

  2015年4月,大名城以总价50.76亿元连夺唐镇D-03-05a地块和D-04-07地块,成为区域地王,两宗地的成交楼板价分别为27909元/平方米、29697元/平方米。已在上海市场初露头角的大名城,将该项目定位为高端豪宅,也即后来的上海紫金九号项目。

  该项目适逢2016年市场正热之时,入市后销售情况不错,此后大名城也顺势将这一产品线复制到福州、南京等城市。

  在经历了将近4年的地产空白期后,大名城继续补仓上海。在2020的2-7月间拿下的7宗地块里,其中有6幅地块是位于上海,共斥资53.72亿元,甚至某些地块的溢价率达到20%-30%。

  从拿得的这些地块可看出,此时的大名城已将重心转移至上海五个新城(嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇)及临港区域,6宗地分别位于临港、奉贤、松江永丰、青浦朱家角、海临港科技城等区域。

  在这一年之内,大名城的6个“映”系产品现身于新城,如青浦大名城映湖、 松江大名城映云间、临港滴水湖科学城大名城映晖和映玥、 临港蓝湾名城映园和映荟。

  彼时,业内人士认为,大名城连续在上海扩储,接连拿下多幅住宅用地,是基于对上海市场的深度洞察和战略重视,也体现出大名城对临港未来发展的信心。

  有数据统计,2020年上海挂牌出让的92宗涉宅地块最终共被66家房企分获,平均一家房企分得1.3块地,而大名城一家房企就斩获了6宗,位居地块榜第一。

  其发展态势清晰可见。在那一年年底,大名城还与陕建地产签署了战略合作协议。于是,2021年开始了双方联合的方式开始在上海拿地。也是那一年,大名城公开表示,将继续聚焦深耕上海为核心的长三角一体化城市群,在长三角及东南区域板块加大招拍挂参与力度。

  在2021年上海的三轮土拍中,首轮与后两轮冷热分明的情况下,三轮土拍都坚持参与拿地的民企属于罕见,但大名城仍然倾力补仓上海,并一举拿下3宗地。这3幅地块分别位于奉贤区庄行镇、青浦区重固镇郏店路和自贸区临港新片区,总成交金额达15亿元。

  截至目前,大名城已在上海五个新城及临港区域拿得了至少10宗土地,总的拿地金额接近百亿元。在布局的这些区域里,大名城目前有九个住宅项目处于在建在售状态。

  当然,在阔别房地产行业几年后,大名城也面临着土储不足问题。

  在今年5月13日,对于投资者提出的有关大名城资金充裕但土地储备不足该如何应对的问题,大名城表示,公司继续重点布局上海五大新城及临港地区,获取奉贤、青浦区重固镇、临港自贸区等地块,总计土地207.50亩。

  一个月后的6月8日,在上海首轮土拍中,大名城如愿以偿竞得青浦重固镇一宗地,实现了上述初衷。

  重操旧业

  如今专注于上海市场的大名城,在业务上却算不上“专一”。

  1986年,俞培俤在福建成立了名城控股,大名城为其旗下房地产板块的运营主体,在2011年上市于上海证券交易所。30年间,大名城一直以稳健低调房企的形象在业界立足,并不会引起过多关注,既不会冒进拿地,也不主张高杠杆。

  直到2015年,在地产行业兴起转型潮之际,大名城顺势宣布要转型进入其他赛道,提出“产业+资本”双轮驱动发展模式,并成立名城金控作为其施行金融投资及租赁业务的平台。

  次年,大名城又出资金出资3.5亿元,参与发起黄河财险持有黄河财险14%的股份,同时还合作成立了资产管理公司,其开辟金融领域的决心和力度可见一斑。

  更能体现其转型决心的一件事则是收购中程租赁,大名城将其称之为“在金融领域迈出的重要一步”。

  2016年,大名城旗下子公司名城金控斥资25亿元收购中程租赁100%股权,并有业绩对赌,要求中程租赁在2016年-2019年的净利润分别不得低于2亿、3亿、4亿和5亿元。

  不过,好景不长,被寄予高期待的金控板块自2018年开始走下坡路,并没能等到4年对赌协议的全部完成。

  数据显示,2018年大名城金控板块营业收入约2.7亿元,同比下滑77.67%,毛利率降至负数,为-109.48%,比2017年同期减少了155.06 个百分点。

  2019年12月30日晚间,大名城发布公告称,已收到中程租赁的股权转让尾款,完成转让中程租赁100%股权。宣布自2015年布局的“产业+资本”战略,正式被放弃。

  年报数据也能证明这一点。2019年全年,大名城金控业务的营业收入为55.63万元,同比下滑了99.79%;占总营收的比重也面临大幅下滑,仅占0.0043%。直到2020年,其金控板块营收仅约29万元,占公司总收入的比例接近为零。

  金控方面的失利令大名城开始掉头,选择回归地产业务,并在公告中称,公司未来将进一步聚焦房地产主业,集中自身资源发展房地产业务。

  重操旧业的大名城,在2019年这一年终于突破了200亿元的销售额。但在这一时期,同为闽系房企的阳光城、世茂以及融信等都已经位列千亿房企阵营。

  地产业务增长失速后,大名城面临多重上升压力。尤其是在2020年,整个房地产行业发生急剧变化的一年,大名城不得不押注于市场预期相对乐观的上海。

  从时机上而言,大名城选择在这一时期坚定回归似乎并不算明智之举,但也正是因为这家中小房企一直不那么“冒进”,也才有可能避免在新一轮洗牌期中被快速出局,并且成为如今为数不多在上海还能坚持拿地的民营房企之一。

  而且从数据来看,截至2021年年底,大名城的净负债率仅为 20.47%,扣除预收账款资产负债率为 39.42%,现金短债比为 4.24,“三道红线”全部达标,属于绿档房企。

  “暗礁险滩”

  重回地产后高调重仓上海,令大名城的一举一动都受到市场的关注。

  比如大名城紫金九号某业主就不明白,为何大名城近两年“剑走偏锋”,偏向于“在上海郊区拿地”,地块既不够优质,地段也不算便利,认为其过于随意。

  在土储告急之际,成功拿得地块对于大名城而言或许是久旱逢甘霖。但也有业内人士分析,就一家刚过百亿的中小房企来说,短期内进补如此多的土储,势必会面临现金流承压。

  不仅如此,虽然作为一线城市,上海对于房企仍然是有盈利空间的。但就房地产项目本身而言,能否盈利取决的因素较多,大名城重仓上海,一定程度上仍是在和市场博弈的过程。所重仓的区域虽有新城规划背书,也存在不小的销售风险。

  事实上,在大名城拿地的这些区域,已有的部分项目销售也并未跟上。如去年在临港新片区开盘的大名城映园,在整个临港新片区一房难求的情况下,该项目第一次开盘认购率刚刚130%,入围分41.6分,属于当时该区域的最低认购分数。

  松江老城区的大名城映云间项目,也在去年开盘两次。然而这个项目也未达到预期,在各区域新房都能实现被一抢而空的热度下,映云间项目第一次开盘的认购率只有69%,第二次甚至都未有摇号这一程序。

  另外,即便是过去引以为荣的项上海紫金九号,也曾因为后续服务设施难跟上等问题,在开盘后多次出现业主维权情况,“豪宅”定位有所受损。

  与大名城在上海迅速扩张同频的还有利润的大幅下滑。2020年上半年大名城在上海积极扩储的同时,其中报已开始显现增收不增利现象。

  数据显示,2020年上半年公司实现营业收入76.69 亿元,同比增长74.41%;净利润仅为3.02 亿元,同比增长9.78%。从全年来看,大名城的毛利率也较2019年下滑了9.3个百分点,仅有15.41%。

  重拾旧业后,大名城不惜以拿地资金超过销售额去扩储,因此也不可避免导致公司经营性现金流的下降。

  尤其是2020年,大名城在土地市场积极拿地,半年间花费了78亿元拿地(7幅地有6块位于上海,1块位于福州),这一规模已超过公司上半年的销售额。克而瑞数据显示,2020上半年大名城的销售额约为77.1亿元。

  正是在积极重仓上海这一年,大名城的经营活动产生的现金流量净额自2017年以来出现首次为负数,为-24.17亿元。在去年,大名城还出现了上市以来的首次亏损。

  如今再度在上海青浦区拿得地块,对于当下的大名城来说,除了产品层面能否被市场认可,也需要面临接下来市场调整的考验。

发布于 2022-06-20 11:06:17
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