房地产,正在成为县城的“焦虑症”

  每经记者 吴林静  淡忠奎  刘雅玲    每经编辑 杨欢

房地产,正在成为县城的“焦虑症”

  前段时间,城叔去到东部地区一个人口大县。

  开车在县城中心城区穿梭,白天惊讶于城区的天际线,一幢幢商住楼拔地而起;夜晚惊讶于楼盘的入住率,一栋楼就只有几户人家开灯而已,整个小区没有亮灯的新盘更比比皆是。

房地产,正在成为县城的“焦虑症”

  有空置的,也有烂尾的。

  遇到一位当地人,甲子上下。他告诉我们,他家用种地的积蓄到县城贷款买了第一套房,开发商来自邻省,“还贷还了三年,早过了交房期限,楼盘至今也没修完”。

  走进当地新盘的售楼部、房产中介门店,看到的是顾自刷着手机的店员,迎来的是“来做什么?”的疑问目光。在表明咨询房产的来意后,一家地产中介的店长解释了刚才的“防备”:“还以为你们又是来推销信用卡的。”

  不管是期房、现房还是二手房,县城房地产的冷清与当地太阳炙热到发白的高温,形成了鲜明的反差。

  这样的县城,在全国并不罕见。如今,“大蒜买房、小麦换房、买房送猪”,各地开发商不断翻新促销花样;“买房纳入社区考核”,政府也希望用考核指挥棒刺激房产成交量昂扬向上。让人苦笑的新闻背后,县城的房子正在露出焦虑的一面。

  谁在买

  城叔在县城的房产中介和售楼处了解的情况是,县城中心城区的买房客主要分为几种情形:

  县城城区的人换房,下辖乡镇的人到县城买房,返乡创业就业的人回到县一级置业,当然也有少量来自邻县邻省的投资客。

  乡镇的人和返乡的人,是目前县城购房的主力军。这两类人,无论是离开农村,还是返回老家,县城是他们会重点考虑的落脚点。

  大蒜、小麦、猪,房地产商营销出了一些新的“货币”,与之关联度最高的就是乡镇里的农户们。这些农民“离开”农村到县城买房的理由很多,方便亲朋人情往来、追求县城的生活方式、公共服务配套以及就业机会,都是可能的因素。

房地产,正在成为县城的“焦虑症”

  城叔去到的东部县城还有一个特点,即乡镇企业发达,当地出现了一批农民“上班族”——白天开车回村里的工厂或农田工作,晚上返回县城居住。近年来,随着乡村产业的发展,这种“双栖”现象也在西部地区出现。

  回到老家的理由也很多,一些从北京、上海、西安等地返回到这个东部县城的人说,老家牵绊他们的大多是因为家有老小。

  有人告诉城叔:“过去外出打工,因为觉得老家与大城市的差距太大,现在老家也发展起来了,尤其是县城与大城市的差距在缩小,返乡创业、就业也能找到机会。”

  关键是,老家的物价便宜。2021年底全国房价过万的县城103个,占1866个县城的5%。通常而言,县城的房价以3000-8000元/平的水平居多,户型则以三房、四房为主,百万以内就能住进百平以上的大户型。

  城叔此前盘点过自2010年以来的“农民工监测调查报告”。

  从数据来看,2021年,留在自己乡镇的农民工又增加了,达到1.21亿人,占四成有余;外出农民工虽然是主流,为1.72亿人,不过占比一直在下降,从2010年的63.31%下滑至2021年的58.71%。

  县域经过近几年的发展,其医疗条件、教育水平、居住环境普遍上升了几个水平,“宁要小城一套房”成为更多人多方权衡之后的现实选择。

  售楼部销售人员也紧紧抓住这些需求,优先介绍楼盘周围的教育资源,其次介绍“离医院有多远”“附近有没有可以逛的商场、公园”“道路有多宽,开车几分钟可以穿城”。

  谁在卖

  市场是灵敏的,县城既然出现了买房的需求,供给自然得跟上。近几年,大大小小的开发商加大了下沉三四线市场的力度,与本地开发商一起瓜分县城城镇化的红利。

房地产,正在成为县城的“焦虑症”

  县城房地产开发可谓如火如荼。塔吊、工地是县城城区的一道风景,走在路上,大的十字路口立着楼盘的广告,小的十字路口则给销售中心安排了显眼的位置。

  虽然去年6月,国家住建部出台文件给出了“县城新建住宅以6层为主,占比应不低于70%”的限制要求,但城叔近期去过的几个县城,新楼盘虽不是高耸入云,但也往往修到了20层左右。

  在一座县城内,房产中介门店内挂着一张当地2021年的城区楼盘示意图:在售项目56个,售罄项目或暂未退新的楼盘有39个,新入审项目5个。

  然而,县城新增的人口却跟不上新盘供应的量。

  十年前,“警惕县城房地产泡沫”的报道就见诸报端。当时,有媒体探访了湖北7个县的房地产滞销状况,待售商品房甚至超过50%。

  近几年,县城依旧未改人口流失的现状。又以东部某县为例,2018年当地保障性安居工程供给15000套房;该县2020年迁出人口15258人,迁入人口仅7996人。

  所以,眼下河南房企建业地产在民权县和杞县,推出用农作物抵首付的营销方式,也就不足为奇。

  根据建业地产的年报数据,截至2021年12月31日,建业地产分布在商丘市的土储为469万平米,占公司总土储的8.78%,在其所布局的河南各地市中排第3。分布在开封市的土储为211.88万平米,占总土储的3.96%,排第11位。

  储地多,成交却不足。根据河南楼市网数据,河南18个地级市中,2021年1-11月商丘和开封两个市的商品房销售增速位次分别在第9位和第16位,商丘还是负增长,为-11.8%。

  为了促进楼市平稳健康,河南当地也不断推出楼市政策。6月初,商丘市出台22条楼市新政,推出了包括降首付、下调利率、给买房补贴、提高公积金贷款额度等等在内的刺激手段。

  谁的焦虑

房地产,正在成为县城的“焦虑症”

  客观来讲,无论开发商的营销噱头有多奇葩,都可以理解为商业行为。民众焦虑的是期房能不能按时保质地交付,开发商焦虑的是手里的库存何时能够销掉。

  而在买卖双方之外,与房地产紧密相连的,还有县级财政。

  《中国县级财政压力研究》一书中介绍,目前中国与土地相关收入主要包括三个部分。

  其一是与土地相关的税费收入,包括城镇土地使用税、房产税、土地增值税、房屋拆迁费等;

  其二是国有土地使用权出让收入,俗称“土地出让金”,在地方整体的土地收入中占比往往最大;

  其三则是以土地使用权和收益权获得的土地融资。

  与土地相关收入占财政比例较高,助推了近年来一些地方对“土地财政”的依赖。城叔以民权县和杞县为例,对比两县2020年的财政数据。

房地产,正在成为县城的“焦虑症”

  看两地的“土地出让金”,民权县2020年收入11.01亿,杞县收入10.49亿,分别占各自地方财政总收入的44.93%和37.47%。

  从与地方土地财政关系最为密切的“五税”(房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税)情况来看,2020年民权县“五税”收入合计3.74亿元,占地方一般预算收入比重的32.98%;杞县“五税”收入合计4.03亿元,占地方一般预算收入比重为21.72%。

  在近年来房地产开发活跃的背景下,县城与土地相关的收入水涨船高,也支撑着地方基础设施和公共服务体系的建设。翻看两地的财政支出,一般公共预算支出的“大头”都给了全县的民生,杞县2020年的民生支出占比为88.8%。

  近期,各地楼市松绑政策频繁出现、开发商的营销手段也花样百出,县城房地产市场也出现了去化的难题。如此一来,那些倚靠土地财政的县城,也将开始焦虑:推进以县城为重要载体的城镇化建设,如何解决钱的问题?

发布于 2022-06-24 05:06:13
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